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title: "Assemblea condominiale: i quorum"
url: https://studiomave.com/assemblea-condominiale-navigare-tra-quorum-costitutivo-e-deliberativo-per-decisioni-valide/
date: 2026-07-07
modified: 2026-07-07
author: "Max1"
description: "La validità delle deliberazioni adottate in assemblea è cruciale non solo per la corretta amministrazione, ma anche per prevenire contenziosi e garantire la legalità delle scelte. Il Codice Civile italiano,..."
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# Assemblea condominiale: i quorum

![Assemblea Condominiale: Navigare tra Quorum Costitutivo e Deliberativo per Decisioni Valide](https://studiomave.com/wp-content/uploads/2026/07/pexels-photo-16859956-300x200.jpeg)La validità delle deliberazioni adottate in assemblea è cruciale non solo per la corretta amministrazione, ma anche per prevenire contenziosi e garantire la legalità delle scelte. Il Codice Civile italiano, in particolare gli **articoli 1136 del Codice Civile e 66 delle Disposizioni di Attuazione**, stabilisce regole precise sui cosiddetti **quorum**: il numero minimo di partecipanti e la quota millesimale necessaria affinché l'assemblea possa validamente costituirsi e deliberare. Approfondiamo insieme questo meccanismo essenziale, distinguendo tra prima e seconda convocazione.

### La convocazione

La validità di un'assemblea nasce anche dalla sua **corretta convocazione**. L'amministratore (o i condomini, in caso di sua inerzia o mancanza) ha il dovere di inviare l'avviso di convocazione a tutti gli aventi diritto, specificando l'ordine del giorno, la data, l'ora e il luogo sia della prima che della seconda convocazione. Questo avviso deve pervenire ad ogni condomino almeno **cinque giorni prima** della data fissata per la prima adunanza, con mezzi che ne garantiscano la prova dell'avvenuto ricevimento. La legge non specifica quale debba essere la prova dell'avvenuta ricezione, ma si può concordare su: raccomandata, PEC, consegna a mano con firma di ricezione ed email con risposta di avvenuta ricezione).

### La seconda convocazione

Per consuetudine la prima convocazione va sempre deserta, in tal modo è possibile evitare i quorum più alti della prima convocazione. Infatti la seconda convocazione consente al condominio di prendere decisioni anche quando la partecipazione non raggiunge i requisiti stringenti della prima. L'art. 66 disp. att. c.c. stabilisce che la seconda convocazione deve essere fissata in un giorno successivo alla prima, e **non può tenersi nel medesimo giorno**. L'intervallo tra la prima e la seconda convocazione non può essere inferiore a **un giorno** e non superiore a **dieci giorni**.

I requisiti per la validità in seconda convocazione sono significativamente ridotti:

**- Quorum costitutivo:** l'assemblea è validamente costituita con l'intervento di condomini che rappresentino almeno **un terzo del valore dell'intero edificio** (ossia, 333 millesimi) e **un terzo dei partecipanti al condominio**.

**- Quorum deliberativo:** le deliberazioni sono valide se approvate con il voto favorevole della **maggioranza degli intervenuti** che rappresenti almeno **un terzo del valore dell'edificio** (ossia, 333 millesimi).

### I quorum speciali per delibere particolari

È doveroso precisare che per alcune specifiche tipologie di delibere, il Codice Civile prevede **quorum rafforzati**, sia in prima che in seconda convocazione. Ad esempio, per le innovazioni, le opere di notevole entità, la nomina e revoca dell'amministratore (art. 1136, comma 4, c.c.), o la modifica del regolamento di condominio, sono richiesti quorum deliberativi più elevati, spesso corrispondenti alla maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, anche in seconda convocazione. Riportiamo sotto una tabella dei principali quorum. Da notare che ultimamente molti condomini non hanno più il custode e vorrebbero vendere i locali della ex-guardiola (l'appartamento del custode), ma si scontrano con il quorum assoluto del mille millesimi. L'alternativa, affittare l'appartamento dove prima viveva il custode, richiede una maggioranza accessibile di 500 millesimi, ma il problema può essere nel cambio di destinazione d'uso dei locali, per il quale servono 800 millesimi. In breve, dove vengono toccati i diritti di proprietà delle parti comuni, i quorum risultano alti.

### I quorum per approvazione bilancio e nomina amministratore

La tipica ssemblea annuale approva bilancio consuntivo e preventivo e conferma o revoca l'amministratore. In alcuni condomini è facile raggiungere il quorum di 333 millesimi con cui approvare il bilancio, ma a volte non ri raggiunge quello per la conferma o revoce dell'amministratore: 500 millesimi

| Argomento | Quorum costitutivi | Quorum deliberativi |
| --------- | ------------------ | ------------------- |
| Condòmini
tra parentesi è indicato il numero dei condòmini necessario in seconda convocazione | Millesimi
tra parentesi è indicato il valore delle quote necessario in seconda convocazione | Condòmini
tra parentesi è indicato il numero dei condòmini necessario in seconda convocazione | Millesimi
tra parentesi è indicato il valore delle quote necessario in seconda convocazione |
| Amministratore: compenso
(art. 1135) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 500 (334) |
| Amministratore: nomina, conferma e revoca (art. 1136) (*) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 500 (*idem*) |
| Amministratore: diniego di rinnovazione (tacita) dell’incarico/disdetta (art. 1129) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 500 (*idem*) |
| Antenne satellitari
(D.L. n. 5/’01, come convertito in L. n. 66/’01) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 500 (*idem*) |
| Ascensore: superamento delle barriere architettoniche
(L. n. 13/’89) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 500 (*idem*) |
| Costituzione o trasferimento dei diritti reali (art. 1108) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | consenso della totalità dei condòmini
(*idem*) | 1000 (*idem*) |
| Deliberazioni che non richiedono maggioranze espressamente previste dalla legge | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 500 (334) |
| Deliberazioni che modificano le destinazioni d’uso delle parti comuni per soddisfare esigenze di interesse condominiale
(art. 1117-ter) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | 4/5 condòmini
(*idem*) | 800 (*idem*) |
| Deliberazioni in merito alla tutela delle destinazioni d’uso
(art. 1117-quater) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 500 (*idem*) |
| Deliberazioni che autorizzano l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato
(art. 1135) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 500 (*idem*) |
| Finanziamento
(art. 1108) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza condòmini
(*idem*) | 667 (*idem*) |
| Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili: deliberazioni che prescrivono adeguate modalità alternative di esecuzione ovvero impongono cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio o, ancora, impongono la prestazione di idonea garanzia per eventuali danni (art. 1122-bis) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 667 (*idem*) |
| Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva: adeguamento di quelli esistenti in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà esclusiva
(art. 155-bis disp. att. c.c.) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 500 (334) |
| Impianto di riscaldamento: distacco da cui derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini
(art. 1118, *a contrario*) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | consenso della totalità dei condòmini
(*idem*) | 1000 (*idem*) |
| Impianto di riscaldamento: intervento di trasformazione per contenimento energetico individuato attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato (L. n. 10/’91) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 334 (*idem*) |
| Impianto di riscaldamento: adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e conseguente riparto degli oneri in base ai criteri di legge (L. n. 10/’91 e D.lgs. n. 102/’14) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 500 (*idem*) |
| Infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli: opere edilizie di installazione (D.L. n. 83/’12, come convertito in L. n. 134/’12) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 500 (334) |
| Innovazioni: gravose o voluttuarie
(art. 1121) (**) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 667 (*idem*) |
| Innovazioni condominiali relative ai lavori di ammodernamento necessari al passaggio dei cavi in fibra ottica
(L. n. 69/’09) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 500 (*idem*) |
| Innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino
(art. 1120, *a contrario*) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | consenso della totalità dei condòmini
(*idem*) | 1000 (*idem*) |
| Innovazioni: uso più comodo, miglioramento o maggior rendimento delle cose comuni
(art. 1120) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 667 (*idem*) |
| Innovazioni aventi ad oggetto:
1) opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità di edifici e impianti;
2) opere e interventi previsti per eliminare barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici, per la realizzazione di parcheggi destinati al servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo (con esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condòmini di farne uso secondo il loro diritto)
(art. 1120) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 500 (*idem*) |
| Internet: attivazione sito per consultazione ed estrazione copia, in formato digitale, dei documenti previsti dalla delibera assembleare
(art. 71-ter disp. att. c.c.) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 500 (*idem*) |
| Interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari
(L. n. 457/’78, come modificata dalla L. n. 179/’92) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza condòmini
(*idem*) | 500 (*idem*) |
| Interventi volti al contenimento del consumo energetico individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato (L. n. 10/’91) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 334 (*idem*) |
| Ipoteca: costituzione per garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune
(art. 1108) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza condòmini
(*idem*) | 667 (*idem*) |
| Liti attive e passive su materie esorbitanti le attribuzioni dell'amministratore
(art. 1136) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 500 (*idem*) |
| Locazioni ultranovennali
(art. 1108) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | consenso della totalità dei condòmini
(*idem*) | 1000 (*idem*) |
| Manutenzione ordinaria | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 500 (334) |
| Manutenzione straordinaria: riparazioni di notevole entità
(art. 1136) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 500 (*idem*) |
| Mediazione: delibera che legittima l’amministratore a partecipare al procedimento
(art. 71-quater disp. att. c.c.) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 500 (*idem*) |
| Mediazione: approvazione della proposta conciliativa
(art. 71-quater disp. att. c.c.) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 500 (*idem*) |
| Parcheggi sotterranei o siti al piano terreno: realizzazione
(L. n. 122/’89) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 500 (*idem*) |
| Portierato: soppressione, istituzione o modificazione del servizio | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (*idem*)
(***) | 667 (*idem*) |
| Regolamento: deliberazione sulle sanzioni in caso di infrazione
(art. 70 disp. att. c.c.) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (*idem*) | 500 (*idem*) |
| Regolamento: approvazione e modifiche (art. 1138) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (*idem*) | 500 (*idem*) |
| Regolamento contrattuale: modifiche comportanti variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o nel potere dei condòmini di disporre delle proprietà esclusive | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | consenso della totalità dei condòmini (*idem*) | 1000 (*idem*) |
| Rendiconto annuale: approvazione
(art. 1135) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (*idem*) | 500 (334) |
| Residui attivi: impiego
(art. 1135) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (*idem*) | 500 (334) |
| Revisore condominiale: nomina
(art. 1130-bis) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (*idem*) | 500 (*idem*) |
| Ricostruzione dell’edificio in caso di perimento inferiore a 3/4 del valore dello stesso (art. 1128 e art. 1136) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (*idem*) | 500 (*idem*) |
| Ricostruzione dell’edificio in caso di perimento totale (superiore a 3/4 del valore dello stesso)
(art. 1128) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | consenso della totalità dei condòmini (*idem*) | 1000 (*idem*) |
| Scioglimento: divisione in parti con caratteristiche di edifici autonomi
(art. 61 disp. att. c.c.) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (*idem*) | 500 (*idem*) |
| Scioglimento: modifiche allo stato attuale dell'edificio per rendere possibile la divisione in parti autonome
(art. 62 disp. att. c.c.) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (*idem*) | 667 (*idem*) |
| Sopraelevazione: autorizzazione in caso di divieto
(art. 1127, *a contrario*) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | consenso della totalità dei condòmini (*idem*) | 1000 (*idem*) |
| Spese: ripartizione (art. 1135) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 500 (334) |
| “Superbonus” per efficientamento energetico e miglioramento sismico: interventi di cui all’art. 119, D.L. 34/’20 (come convertito in L. n. 77/’20), eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto in fattura | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti (*idem*) | 334 (*idem*) |
| “Superbonus” per efficientamento energetico e miglioramento sismico: deliberazioni aventi per oggetto l'imputazione a uno o più condòmini dell'intera spesa riferita agli interventi di cui all’art. 119, D.L. 34/’20 (come convertito in L. n. 77/’20), a condizione che i condòmini ai quali venga imputata tale spesa esprimano parere favorevole | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 334 (*idem*) |
| Supercondominio: designazione per ciascun condominio di un proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore (quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta)
(art. 67 disp. att. c.c.) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 667 (*idem*) |
| Tabella dei valori millesimali ai fini della determinazione delle quote di comproprietà: formazione, rettifica o modifica | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | consenso della totalità dei condòmini
(*idem*) | 1000 (*idem*) |
| Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese: formazione
(art. 69 disp. att. c.c.) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | consenso della totalità dei condòmini
(*idem*) | 1000 (*idem*) |
| Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese: rettifica o modifica in assenza di errori o di mutamenti nelle condizioni dell’edificio che alterino per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino
(art. 69 disp. att. c.c.) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | consenso della totalità dei condòmini
(*idem*) | 1000 (*idem*) |
| Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese: rettifica o modifica in conseguenza di errori o di mutamenti nelle condizioni dell’edificio che alterino per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino
(art. 69 disp. att. c.c.) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 500 (*idem*) |
| Vendita o cessione di beni
(art. 1108) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | consenso della totalità dei condòmini
(*idem*) | 1000 (*idem*) |
| Videosorveglianza: installazione di un impianto comune su parti condominiali
(art. 1122-ter) | maggioranza condòmini
(1/3 condòmini) | 667 (334) | maggioranza intervenuti
(*idem*) | 500 (*idem*) |

(*) Così, applicando anche alle norme di cui al testo di riforma della disciplina condominiale i principii espressi da Cass. civ. 5 gennaio 1980, n. 71, e Cass. civ. 4 maggio 1994, n. 4269, in tema di conferma dell’amministratore. In materia di revoca si tenga presente, altresì, quanto previsto dall’art. 1129, undicesimo comma, c.c., secondo cui “la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio”.

(**) Non partecipano alla spesa i dissenzienti.

(***) Così, applicando anche alle norme di cui al testo di riforma della disciplina condominiale i principii espressi da Cass. civ. 29 aprile 1993, n. 5083. Nel senso, invece, di ritenere sufficiente la maggioranza di cui all'art. 1136, c. 2, c.c., per la soppressione del servizio di portierato previsto dal regolamento, v. Cass. civ., 29 marzo 1995, n. 3708.

Fonte: CONFEDILIZIA (elaborazione)