Una delle scelte che un singolo condomino può considerare è quella del distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato per installarne uno autonomo. Questa possibilità, pur essendo un diritto riconosciuto dalla legge, è subordinata a precise condizioni e comporta oneri specifici. In questo articolo intendiamo fare chiarezza su questo delicato argomento.

Il diritto al distacco

Il punto di riferimento normativo per il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato è l’articolo 1118 del Codice Civile, modificato dalla Legge n. 220/2012 sulla riforma del condominio. In particolare, il quarto comma stabilisce che: «Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.»

Questo significa che il diritto al distacco non è assoluto, ma condizionato a due requisiti fondamentali:

1. Nessun notevole squilibrio di funzionamento: il distacco non deve compromettere l’efficienza, la stabilità o la funzionalità dell’impianto centralizzato residuo.
2. Nessun aggravio di spesa per gli altri condomini: i costi sostenuti dagli altri condomini per la gestione e il mantenimento dell’impianto centralizzato non devono aumentare in modo significativo a causa del distacco.

Il ruolo della perizia tecnica

Per accertare il rispetto delle due condizioni di legge, è indispensabile una perizia tecnica asseverata, redatta da un professionista qualificato (ingegnere o termotecnico). Sarà questa relazione a certificare che il distacco non comporta squilibri termici significativi per l’intero impianto o aumenti ingiustificati dei costi per gli altri condomini. La mancanza di una perizia idonea o una perizia che non attesti il rispetto di tali condizioni rende il distacco illegittimo, esponendo il condomino a possibili azioni legali da parte del condominio.

La procedura di distacco

Una volta ottenuta la perizia favorevole, il condomino che intende distaccarsi deve comunicare formalmente la propria intenzione all’amministratore di condominio. Quest’ultimo ha il dovere di informare l’assemblea dei condomini. È importante sottolineare che la legge non richiede l’autorizzazione preventiva dell’assemblea per il distacco. Tuttavia, l’assemblea, presa visione della comunicazione e della perizia, ha il diritto di verificare il rispetto delle condizioni di legge. In caso di contestazioni fondate, il condominio potrà agire in sede giudiziale per impedire il distacco o per richiederne la rimozione in caso sia già avvenuto.

I costi a carico del condomino

Il distacco dall’impianto centralizzato non esenta il condomino da ogni onere condominiale relativo al riscaldamento. L’art. 1118 c.c. è molto chiaro in proposito:

• Spese di installazione: Il condomino dovrà sostenere integralmente i costi per l’installazione del nuovo impianto di riscaldamento autonomo e della relativa perizia tecnica.
• Spese fisse residue per l’impianto centralizzato: Anche dopo il distacco, il condomino è tenuto a partecipare alle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto centralizzato e per la sua conservazione e messa a norma. Questo include, ad esempio, i costi per l’assicurazione dell’impianto, per le revisioni periodiche della caldaia, per la pulizia della canna fumaria, per l’energia elettrica consumata dalle pompe di circolazione e, in generale, per tutte quelle spese che riguardano la ‘struttura’ e la ‘funzionalità’ dell’impianto, indipendentemente dal consumo effettivo. La ripartizione di queste spese avviene generalmente in base ai millesimi di proprietà o, se presenti, a tabelle millesimali specifiche per il riscaldamento.
• Spese variabili (combustibile): Le spese per il consumo di combustibile (gasolio, gas, ecc.) non sono più a carico del condomino distaccatosi, in quanto non usufruisce più del servizio di riscaldamento centralizzato.

Considerazioni pratiche

• Valutare attentamente la perizia: È fondamentale affidarsi a professionisti competenti per la stesura della perizia. Una perizia debole o inaccurata può facilmente essere contestata dal condominio.
• Impatto sulle classi energetiche: L’installazione di un nuovo impianto autonomo deve rispettare le normative vigenti in materia di efficienza energetica e può influenzare la classe energetica dell’unità immobiliare.
• Regolamenti locali: Verificare sempre l’esistenza di eventuali regolamenti edilizi comunali o provinciali che possano porre ulteriori vincoli o requisiti al distacco.