Cos’è il supercondominio?

Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, il supercondominio non è un ente dotato di una propria personalità giuridica distinta. Si tratta, piuttosto, di una particolare configurazione condominiale che si viene a creare quando più edifici, pur autonomi e costituenti a loro volta dei singoli condomini, hanno in comune alcune parti, impianti o servizi destinati al loro utilizzo congiunto.

L’articolo 1117-bis del Codice Civile, introdotto dalla Riforma del Condominio (Legge n. 220/2012), ha cristallizzato questa figura, stabilendo che le disposizioni relative al condominio si applicano, in quanto compatibili, anche ai casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni. Questo significa che, pur mantenendo la propria individualità, i singoli condomini partecipano a una gestione comune per determinati beni.

Tra gli esempi più comuni di beni e servizi che possono dar vita a un supercondominio troviamo: viali d’accesso e aree di manovra comuni; giardini, parchi o aree verdi attrezzate condivise; impianti sportivi (piscine, campi da tennis); sistemi di riscaldamento o condizionamento centralizzati; impianti idrici, fognari o di depurazione comuni; unità di portineria o guardiola centralizzate; grandi parcheggi sotterranei o a cielo aperto.

Quando si costituisce un supercondominio?

Una delle peculiarità del supercondominio è che la sua costituzione non richiede un atto formale o una delibera specifica. Esso nasce “de facto” (di fatto) e “ex lege” (per legge) nel momento in cui la situazione oggettiva di condivisione di beni o servizi si realizza. In altre parole, è la stessa conformazione degli immobili e la loro interdipendenza funzionale a determinare la nascita di questa entità.

Non è necessario che tutti gli immobili siano stati costruiti contestualmente. Anche condomini edificati in epoche diverse, ma successivamente collegati da un vincolo di accessorietà (es. creazione di un’area verde comune o di un nuovo accesso condiviso), possono dar vita a un supercondominio.

Le parti comuni del supercondominio sono individuate per analogia con l’articolo 1117 c.c., che elenca le parti comuni del condominio ordinario. Ciò che è comune a più edifici, per funzione o per struttura, rientra nella sfera del supercondominio.

La gestione del supercondominio

La gestione di un supercondominio, data la sua natura composita, segue in gran parte le regole stabilite per il condominio ordinario, come richiamato dall’articolo 1139 c.c. (“Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, a tutti i condomini”). Tuttavia, presenta alcune specificità cruciali:

L’Assemblea del supercondominio: composizione e delibere

L’organo deliberativo del supercondominio è l’assemblea. La sua composizione varia a seconda del numero di partecipanti:

Se i partecipanti sono meno di sessanta: Tutti i condomini dei singoli edifici hanno il diritto di partecipare e votare all’assemblea del supercondominio. Le maggioranze per la validità delle costituzioni e delle delibere sono le stesse previste per il condominio ordinario (art. 1136 c.c.).

Se i partecipanti sono più di sessanta: In questo caso, l’articolo 1136, settimo comma, del Codice Civile prevede una rappresentanza. Ogni condomino elegge il proprio rappresentante che parteciperà all’assemblea del supercondominio. È fondamentale che ogni singolo condomino sia informato e possa esprimere la propria preferenza sul rappresentante. La validità delle delibere è garantita se i rappresentanti intervengono in numero tale da rappresentare la maggioranza dei millesimi di supercondominio, e le delibere sono assunte con le maggioranze millesimali e per teste previste.

Le decisioni prese dall’assemblea del supercondominio vincolano tutti i singoli condomini che ne fanno parte per le materie di competenza supercondominiale.

L’amministratore del supercondominio

Anche il supercondominio, come il condominio ordinario, deve avere un amministratore se il numero di proprietari (inteso come singole unità immobiliari, non come condomini) è superiore a otto (art. 1129 c.c.).

L’amministratore del supercondominio può essere uno degli amministratori dei condomini “minori” che lo compongono, oppure una persona esterna, nominata specificamente per gestire le parti comuni supercondominiali. I suoi compiti sono analoghi a quelli dell’amministratore di condominio (art. 1130 c.c.), ma circoscritti alle parti e ai servizi comuni dei vari edifici. Tra questi: eseguire le delibere, disciplinare l’uso delle cose comuni, riscuotere i contributi per le spese, redigere il rendiconto.

Il regolamento del supercondominio

Se i proprietari nel supercondominio sono più di dieci, è obbligatorio redigere un regolamento di supercondominio (art. 1138 c.c.). Questo documento, spesso predisposto dal costruttore e allegato ai rogiti, disciplina l’uso delle parti e dei servizi comuni, nonché la ripartizione delle spese specifiche del supercondominio. È uno strumento fondamentale per prevenire conflitti e garantire una gestione armonica.

Ripartizione delle spese nel supercondominio

La ripartizione delle spese è un aspetto delicato. Essa avviene in base ai millesimi di supercondominio, calcolati specificamente per le parti comuni condivise. A seconda della natura della spesa, si possono applicare diversi criteri:

Criterio generale: proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno (millesimi di supercondominio).

Criterio dell’uso: se si tratta di beni o servizi destinati a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne (es. manutenzione di un ascensore che serve solo alcuni blocchi).

È essenziale che le tabelle millesimali di supercondominio siano precise e aggiornate, e che il regolamento specifichi chiaramente i criteri di ripartizione.

Supercondominio, consorzio e condominio parziale

È importante distinguere il supercondominio da altre figure affini:

Consorzio: Nasce sempre da un accordo volontario tra i proprietari per la gestione di servizi o beni comuni, ma ha una natura contrattuale e finalità diverse, spesso mutualistiche o di sviluppo.

Condominio Parziale: Si verifica all’interno di un singolo edificio, quando alcune parti comuni sono utilizzate solo da una parte dei condomini. Il supercondominio, invece, lega più edifici distinti.