Se vivete in un complesso residenziale esteso, che magari comprende più palazzine, giardini comuni, viali d’accesso o impianti centralizzati condivisi, è molto probabile che siate parte di una realtà giuridica specifica: il supercondominio.

Il supercondominio non è un ente autonomo con propria personalità giuridica, ma piuttosto una particolare fattispecie che si configura automaticamente. Si tratta di un complesso di più edifici, ciascuno dei quali costituisce un condominio a sé stante, che condividono tra loro beni, servizi o impianti comuni. Pensate a viali d’accesso privati, grandi aree verdi, un impianto di riscaldamento centralizzato che serve più palazzine, un parcheggio comune o una guardiola di sicurezza. Tutti questi elementi, pur essendo di proprietà comune a tutti i partecipanti, non rientrano nella gestione del singolo condominio, ma richiedono un’amministrazione congiunta.

La sua esistenza, pur non avendo una specifica definizione nel Codice Civile prima della Riforma del Condominio (Legge n. 220/2012), è stata a lungo riconosciuta dalla giurisprudenza per analogia con l’articolo 1117 del Codice Civile, che elenca le parti comuni dell’edificio. Oggi, l’articolo 1117-bis del Codice Civile ne ribadisce l’applicabilità, estendendo le norme del condominio agli aggregati di più condomini.

Quando nasce un supercondominio?

Una delle caratteristiche fondamentali del supercondominio è la sua costituzione implicita. Non è richiesta alcuna delibera assembleare o atto notarile per la sua nascita. Esso si costituisce nel momento stesso in cui due o più condomini (o anche più edifici non necessariamente costituiti in condominio, ma con parti comuni destinate al servizio di tutti) sono legati da un rapporto di accessorietà o servizio che li rende funzionalmente collegati a beni e servizi comuni. In altre parole, se esistono beni o servizi strutturalmente e funzionalmente collegati a più edifici autonomi, il supercondominio esiste.

La gestione del supercondominio: amministrazione e assemblea

La gestione del supercondominio presenta delle peculiarità rispetto al condominio tradizionale, principalmente a causa della pluralità di enti coinvolti. È essenziale distinguere tra la gestione delle parti comuni di ciascun singolo condominio (che resta di competenza del rispettivo amministratore e assemblea) e quella delle parti comuni a tutti i condomini del complesso.

L’Amministratore del supercondominio

Come per il condominio singolo, anche il supercondominio, se composto da più di otto condomini (intesi come singoli edifici, non come unità abitative), deve obbligatoriamente nominare un proprio amministratore. Questo amministratore avrà il compito di gestire le parti e i servizi comuni a tutti gli edifici, come ad esempio la manutenzione dei viali, la gestione delle aree verdi o la ripartizione delle spese per un impianto di riscaldamento centralizzato comune. Se il numero di edifici è inferiore a otto, la nomina è facoltativa, ma fortemente consigliata per una gestione ordinata ed efficiente.

L’Assemblea del supercondominio

L’organo deliberativo del supercondominio è l’assemblea. Tuttavia, data la possibile ampiezza del numero di partecipanti, il legislatore ha previsto due diverse modalità di partecipazione, disciplinate dall’articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile:

• Fino a 60 partecipanti: Se il numero complessivo dei condomini (intesi come singoli proprietari) è pari o inferiore a sessanta, tutti i singoli proprietari hanno il diritto e il dovere di partecipare direttamente all’assemblea del supercondominio.
• Oltre 60 partecipanti: Quando il numero di condomini supera i sessanta, la legge prevede che ogni singolo condominio (cioè ogni edificio) designi, con una maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136 del Codice Civile, il proprio rappresentante all’assemblea del supercondominio. In assenza di designazione, il rappresentante sarà l’amministratore del singolo condominio. Questo meccanismo mira a semplificare la partecipazione e il processo decisionale, evitando assemblee troppo numerose e difficilmente gestibili.

Le deliberazioni dell’assemblea del supercondominio sono assunte con le stesse maggioranze previste per le assemblee condominiali ordinarie (articolo 1136 Codice Civile), e hanno forza vincolante per tutti i partecipanti.

La ripartizione delle spese

Le spese relative alle parti e ai servizi comuni del supercondominio sono ripartite in base ai millesimi di proprietà, come avviene nel condominio tradizionale, salvo diversa convenzione. È fondamentale disporre di tabelle millesimali specifiche per le parti supercondominiali, che tengano conto del valore delle singole proprietà in relazione ai beni e servizi comuni condivisi.

Conclusioni

La figura del supercondominio è una realtà complessa, ma fondamentale per garantire una gestione efficiente e armoniosa dei grandi complessi immobiliari. Comprendere la sua costituzione automatica e le specifiche modalità di gestione – dalla nomina dell’amministratore alle regole assembleari – è cruciale per prevenire contenziosi e assicurare la corretta manutenzione dei beni comuni. Lo Studio Mave è a vostra completa disposizione per offrirvi consulenza legale e amministrativa, aiutandovi a navigare le complessità del supercondominio con professionalità e trasparenza, garantendo la serenità e il valore del vostro investimento immobiliare.