La questione delle infiltrazioni d’acqua è, purtroppo, una delle cause più frequenti di attrito e contenzioso all’interno di un condominio. Quando l’acqua si fa strada dal soffitto o dalle pareti, la prima domanda che sorge spontanea è: “di chi è la responsabilità e chi paga?”.

Il punto di partenza per comprendere la responsabilità in caso di infiltrazioni è l’articolo 2043 del Codice Civile, il principio generale del cosiddetto “risarcimento per fatto illecito”. Questa norma stabilisce che: «Qualunque fatto doloso o colposo che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno.».

Tuttavia, nel contesto delle infiltrazioni, una norma ancora più specifica e frequentemente richiamata è l’articolo 2051 del Codice Civile, relativo alla “Responsabilità per danno cagionato da cose in custodia”, che recita: «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.».

Questo principio della “custodia” è fondamentale. Significa che il proprietario o chiunque abbia il controllo e l’effettiva disponibilità di una cosa (nel nostro caso, l’impianto idrico all’interno del proprio appartamento) è responsabile per i danni che da essa derivano. In altre parole, se l’infiltrazione proviene da un tubo, un elettrodomestico (es. lavatrice) o un sanitario presente nell’appartamento sovrastante o adiacente, la responsabilità ricade sul “custode” di tale fonte di danno.

• Il proprietario: è generalmente il custode per eccellenza dell’immobile e dei suoi impianti strutturali.
• L’inquilino (conduttore): se l’appartamento è locato, l’inquilino può essere chiamato in causa per danni derivanti da un uso improprio delle cose in custodia (es. otturazione di scarichi per negligenza, malfunzionamento di un elettrodomestico proprio) o per la mancata manutenzione ordinaria che gli compete. Il proprietario, d’altro canto, rimane responsabile per vizi strutturali o difetti preesistenti dell’impianto.

È cruciale identificare con certezza la fonte del danno per attribuire correttamente la responsabilità.

Cosa fare in caso di infiltrazioni

Affrontare un’infiltrazione richiede prontezza e metodo. Ecco i passaggi consigliati:

1. Comunicazione immediata: appena scoprite l’infiltrazione, informate immediatamente il vostro vicino di casa (e, per conoscenza, l’amministratore, sebbene il suo ruolo sia limitato in queste circostanze). È consigliabile inviare una comunicazione formale (raccomandata A/R o PEC) per avere prova della richiesta di intervento.
2. Accertamento della causa: richiedete un sopralluogo congiunto con il vicino e, possibilmente, con un tecnico specializzato (es. idraulico). l’obiettivo è individuare con precisione l’origine dell’infiltrazione. Questo passaggio è indispensabile per stabilire la responsabilità.
3. Documentazione del danno: scattate fotografie e video dei danni subiti. Annotate la data di scoperta e lo stato di avanzamento. Conservate preventivi e fatture relative agli interventi di ripristino necessari.
4. Richiesta di risarcimento: una volta accertata la causa e identificato il responsabile, inoltrate una richiesta formale di risarcimento per tutti i danni subiti (ripristino dei muri, pittura, eventuali beni danneggiati, spese tecniche, ecc.). Spesso, le polizze assicurative di responsabilità civile del custode possono coprire questi eventi.
5. Assicurazione: verificate la vostra polizza casa e quella del vicino, se disponibile. In alcuni casi, la polizza del condominio può intervenire se il danno riguarda parti comuni, ma per le infiltrazioni tra privati, è la polizza del responsabile a dover coprire.

Il ruolo dell’Amministratore

È importante chiarire che, in caso di infiltrazioni che si manifestano tra due proprietà private (es. dal bagno del piano di sopra al soffitto del bagno del piano di sotto, senza interessamento di colonne montanti condominiali o altre parti comuni), l’amministratore di condominio ha un ruolo molto limitato.

L’amministratore non ha il potere di dirimere controversie tra condomini su questioni private né di ordinare interventi all’interno delle singole unità immobiliari. Il suo compito, in queste circostanze, si riduce a quello di facilitare la comunicazione tra le parti, se richiesto, o di intervenire solo se:

• L’infiltrazione ha origine o coinvolge parti comuni dell’edificio (es. tubazioni condominiali, tetto, lastrico solare condominiale, facciata).
• L’infiltrazione provoca danni a più unità immobiliari o a parti comuni.

In assenza di questi presupposti, la questione resta una vertenza tra privati cittadini, che dovranno trovare una soluzione amichevole o, se necessario, ricorrere alle vie legali.