L’infiltrazione dal lastrico solare, ovvero la terrazza all’ultimo piano, è un problema che può causare danni ingenti agli appartamenti sottostanti e generare non poca confusione su chi debba sostenere i costi di riparazione e risarcimento.

Il lastrico solare è una superficie piana posta alla sommità di un edificio, che svolge principalmente due funzioni: quella di copertura dell’intero immobile condominiale (e in tal senso è una parte comune ai sensi dell’Art. 1117 del Codice Civile) e quella, eventuale, di terrazza a uso esclusivo di uno o più condomini. È proprio questa duplice natura che rende complessa la ripartizione delle responsabilità.

L’Art. 1126 del Codice Civile disciplina le spese di riparazione e ricostruzione del lastrico solare che è «di uso esclusivo». Secondo questa norma, le spese sono poste per un terzo a carico di chi ne ha l’uso esclusivo, e per i restanti due terzi a carico di tutti gli altri condomini dell’edificio o della parte di esso cui il lastrico solare serve da copertura. Questo perché, pur essendo di uso esclusivo, il lastrico solare continua a fungere da tetto per tutti.

Dalle spese ai danni, la giurisprudenza

Fino a qualche anno fa, si tendeva ad applicare la ripartizione dell’Art. 1126 anche ai risarcimenti per i danni causati da infiltrazioni. Tuttavia, la giurisprudenza, e in particolare la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, ha fornito interpretazioni più raffinate e precise.

La svolta è arrivata con la sentenza delle Sezioni Unite n. 10764 del 10 maggio 2006, che ha chiarito che l’Art. 1126 Cod. Civ. si riferisce specificamente alle spese di manutenzione e ricostruzione del lastrico solare, non alla responsabilità per i danni cagionati a terzi. Per questi ultimi, si deve fare riferimento all’Art. 2051 del Codice Civile, che disciplina la responsabilità per il danno cagionato da cosa in custodia.

La responsabilità ex Art. 2051 cc

L’Art. 2051 Cod. Civ. stabilisce che «ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito». La domanda cruciale diventa quindi: chi è il custode del lastrico solare?

La Cassazione ha stabilito che entrambi, il condominio (in persona dell’amministratore, per la gestione delle parti comuni) e il proprietario o titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare, devono essere considerati custodi. Il condominio è custode in quanto il lastrico svolge la funzione di copertura e protezione per l’intero edificio, rientrando tra le parti comuni essenziali. L’utente esclusivo è custode in virtù dei poteri di godimento e gestione che esercita sulla superficie.

Di conseguenza, in caso di danni da infiltrazioni, la responsabilità è di natura extracontrattuale (o aquiliana) e ricade su entrambi i soggetti, in base al loro rispettivo ruolo di custode.

Come si divide il danno?

Se entrambi sono custodi e, quindi, responsabili in solido nei confronti del danneggiato (cioè del condomino che subisce le infiltrazioni), come si ripartisce poi la spesa per il risarcimento?

La giurisprudenza ha trovato la soluzione applicando per analogia i criteri di riparto stabiliti dall’Art. 1126 Cod. Civ. Pertanto, la quota di risarcimento del danno posta a carico del proprietario o utente esclusivo sarà di un terzo, mentre i restanti due terzi saranno a carico del condominio. Questa ripartizione tiene conto del diverso grado di godimento e onere di custodia che grava su ciascuno.

È fondamentale comprendere che questa divisione non deriva direttamente dall’Art. 1126 come spesa di manutenzione, ma come criterio di quantificazione della responsabilità per il danno, una volta accertata la colpa (o meglio, la responsabilità oggettiva del custode) secondo l’Art. 2051.

Cosa fare in caso di infiltrazioni

Di fronte a un’infiltrazione, è fondamentale agire con prontezza e metodo:

1. Segnalazione Immediata: Il condomino danneggiato deve informare immediatamente l’amministratore di condominio, preferibilmente per iscritto (e-mail, PEC o raccomandata), documentando il danno con fotografie.

2. Verifica Tecnica: L’amministratore dovrà attivarsi per far verificare la causa delle infiltrazioni da un tecnico specializzato. Questa perizia è cruciale per individuare la fonte e l’entità del problema.

3. Intervento Rapido: È cruciale intervenire tempestivamente per limitare i danni. L’amministratore può disporre interventi urgenti anche senza previa delibera assembleare, salvo ratifica successiva.

4. Accertamento delle Responsabilità: Sulla base delle indagini tecniche, si potrà stabilire l’origine esatta del danno e, di conseguenza, la ripartizione della spesa per la riparazione e il risarcimento secondo i principi che abbiamo illustrato.

5. Assemblea Condominiale: Sarà spesso necessario convocare un’assemblea per deliberare sui lavori definitivi da eseguire e sulle relative spese, inclusi i risarcimenti ai danneggiati.