L’installazione di un ascensore rappresenta una delle innovazioni più significative in tal senso, capace di valorizzare l’immobile e renderlo fruibile a tutti. Ma quali sono le procedure e i costi da affrontare?

Il Contesto Normativo: La Riforma del Condominio e le Barriere Architettoniche

La normativa di riferimento per l’installazione di un ascensore in condominio è contenuta principalmente nel Codice Civile, in particolare negli articoli dedicati alle innovazioni (Art. 1120 c.c.) e alla ripartizione delle spese (Art. 1123 c.c. e ss.). La Riforma del Condominio (Legge n. 220/2012) ha introdotto importanti semplificazioni, specialmente per gli interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche.

Installare un ascensore, laddove non presente, rientra a pieno titolo tra le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Tuttavia, quando l’obiettivo principale è l’eliminazione delle barriere architettoniche, la legge prevede un trattamento di favore, facilitando l’approvazione.

I Quorum Assembleari: Quante Votazioni Servono?

Una delle domande più frequenti riguarda le maggioranze necessarie in assemblea per approvare l’installazione dell’ascensore. La risposta dipende dallo scopo principale dell’intervento:

• Per le innovazioni “ordinarie” (Art. 1120, comma 1, c.c.): L’assemblea condominiale, sia in prima che in seconda convocazione, deve deliberare con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio (666,67 millesimi). Questo quorum, piuttosto elevato, spesso rende difficile l’approvazione.
• Per le innovazioni volte all’eliminazione delle barriere architettoniche (Art. 1120, comma 2, n. 2 – ora comma 4 – c.c.): In questo caso, la legge è più benevola. La delibera è valida se approvata con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Questa è la casistica più comune e il quorum più agevole per l’installazione di un nuovo ascensore.

È fondamentale che l’amministratore, o i condomini proponenti, evidenzino chiaramente nell’ordine del giorno dell’assemblea che l’intervento mira all’eliminazione delle barriere architettoniche, per poter applicare il quorum ridotto.

La Ripartizione delle Spese: Chi Paga Cosa?

La questione della ripartizione delle spese è spesso quella più delicata e fonte di discussione. Vediamo i principi cardine:

1. Regola Generale (Art. 1123 c.c.): Per la nuova installazione di un ascensore, le spese devono essere ripartite tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, espresso in millesimi. Questo significa che anche i proprietari di locali al piano terra o negozi, che teoricamente non utilizzerebbero l’ascensore, sono tenuti a contribuire.

2. Il Beneficio per Tutti: La giurisprudenza è consolidata nel ritenere che l’installazione di un ascensore, anche se non direttamente utilizzato da tutti (es. piani bassi), costituisce un miglioramento e un incremento di valore per l’intero edificio. Contribuisce all’accessibilità generale e alla commerciabilità degli immobili, giustificando la partecipazione di tutti.

3. Non Applicabilità dell’Art. 1124 c.c. per la Nuova Installazione: L’Art. 1124 c.c. disciplina la ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione di scale e ascensori esistenti (metà in base ai millesimi, metà in base all’altezza del piano). Tuttavia, per la prima installazione di un ascensore, la prevalente giurisprudenza ritiene che non sia applicabile, dovendosi ricorrere alla regola generale dell’Art. 1123 c.c., ovvero la ripartizione per millesimi di proprietà.

4. Possibilità di Accordo Diversamente: Solo un accordo unanime di tutti i condomini (o una specifica previsione nel regolamento condominiale contrattuale) potrebbe prevedere una ripartizione delle spese diversa da quella per millesimi per la nuova installazione.

Considerazioni Finali e Consigli Pratici

L’installazione di un ascensore è un progetto importante che richiede una pianificazione attenta. Il mio consiglio è di procedere con i seguenti passaggi:

• Studio di Fattibilità: Affidatevi a professionisti (ingegneri, architetti) per valutare la fattibilità tecnica, le dimensioni dell’intervento e i costi stimati.
• Preventivi Dettagliati: Richiedete diversi preventivi da aziende specializzate, confrontando non solo i costi ma anche la qualità e l’assistenza post-installazione.
• Ruolo dell’Amministratore: L’amministratore avrà un ruolo cruciale nella gestione della pratica, nella convocazione dell’assemblea e nella supervisione dei lavori.
• Informazione ai Condomini: Una corretta e completa informazione a tutti i condomini prima dell’assemblea può prevenire incomprensioni e facilitare l’approvazione.

Investire in un ascensore significa investire nel futuro del vostro condominio, migliorando la vita di chi lo abita e garantendo un valore aggiunto al patrimonio immobiliare. Con la giusta informazione e una gestione oculata, anche un condominio antico può aprirsi a nuove opportunità di accessibilità e comfort.