Assemblea condominiale: quante persone e quanti millesimi

Quando si vota in un’assemblea condominiale non basta contare le persone favorevoli. Perché una decisione sia valida bisogna verificare contemporaneamente due elementi:

• il numero dei condomini presenti, personalmente o per delega;
• i millesimi rappresentati.

È il principio della cosiddetta doppia maggioranza: quella delle persone e quella del valore dell’edificio.

Prima di votare, però, occorre verificare anche che l’assemblea sia regolarmente costituita. Ed è qui che entra in gioco la distinzione tra prima e seconda convocazione.

La prima convocazione

La prima convocazione è prevista dalla legge, ma nella prassi condominiale è una formalità. Non è quello l’appuntamento al quale si presentano i condomini: tutti fanno riferimento alla data e all’ora della seconda convocazione.

Il motivo è semplice. Per costituire validamente l’assemblea in prima convocazione devono essere presenti, personalmente o per delega:

• la maggioranza dei partecipanti al condominio;
• almeno due terzi del valore dell’intero edificio, cioè 667 millesimi.

Raggiungere entrambi i requisiti è difficile, soprattutto nei condomìni con molti proprietari. Per questo la prima convocazione va normalmente deserta e l’assemblea si svolge nella seconda data indicata nell’avviso.

Se, tuttavia, il numero legale viene raggiunto, l’assemblea può regolarmente tenersi. Le deliberazioni ordinarie devono essere approvate dalla maggioranza degli intervenuti, con almeno la metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi.

La seconda convocazione

La seconda convocazione è, nella realtà, il vero appuntamento dell’assemblea condominiale.

Deve svolgersi in un giorno successivo a quello della prima convocazione e, comunque, non oltre dieci giorni. Non può quindi essere fissata nello stesso giorno, neppure lasciando trascorrere alcune ore.

In seconda convocazione l’assemblea è regolarmente costituita quando sono presenti, personalmente o per delega, condomini che rappresentano almeno:

• un terzo dei partecipanti al condominio;
• un terzo del valore dell’edificio, cioè 334 millesimi.

Una volta costituita, per approvare una deliberazione ordinaria occorrono:

• il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti;
• almeno un terzo del valore dell’edificio.

Un esempio pratico

Immaginiamo un condominio composto da 20 proprietari.

In prima convocazione devono essere presenti almeno 11 condomini, con almeno 667 millesimi. Per approvare una deliberazione ordinaria serve poi il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno 500 millesimi.

In seconda convocazione, invece, per costituire l’assemblea bastano almeno 7 condomini, purché rappresentino complessivamente almeno 334 millesimi.

Se si presentano 8 condomini, la decisione ordinaria deve essere approvata da almeno 5 di loro. I favorevoli, però, devono rappresentare anche almeno 334 millesimi.

Il numero delle persone, quindi, non basta. Allo stesso modo, non basta disporre della maggioranza dei millesimi se non si raggiunge anche la maggioranza degli intervenuti.

Non tutte le decisioni richiedono la stessa maggioranza

I quorum appena descritti costituiscono la regola generale, ma non valgono per qualsiasi argomento.

Anche in seconda convocazione, alcune decisioni richiedono il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi. Tra queste rientrano, per esempio:

• la nomina o la revoca dell’amministratore;
• le riparazioni straordinarie di notevole entità;
• la ricostruzione dell’edificio;
• alcune specifiche innovazioni previste dalla legge;
• determinate liti che esulano dalle normali attribuzioni dell’amministratore.

Per le innovazioni dirette al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni, la legge può richiedere una maggioranza ancora più elevata: maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio.

Esistono poi interventi sottoposti a discipline particolari, come quelli relativi alle barriere architettoniche, al risparmio energetico, agli impianti e alle infrastrutture digitali. Prima di votare è quindi importante verificare quale norma si applichi esattamente alla decisione inserita all’ordine del giorno.

Infine, alcune innovazioni non possono essere approvate neppure con una maggioranza molto elevata: è il caso di quelle che compromettono la stabilità o la sicurezza dell’edificio, alterano il decoro architettonico oppure rendono una parte comune inutilizzabile anche per un solo condomino.

Come controllare il verbale

Per capire se una deliberazione è stata approvata correttamente, il verbale dovrebbe consentire di verificare con chiarezza:

• quanti condomini erano presenti;
• quali deleghe erano state conferite;
• quanti millesimi erano rappresentati;
• chi ha votato a favore, contro o si è astenuto;
• quanti millesimi rappresentavano i voti favorevoli;
• quale maggioranza era richiesta per lo specifico argomento.

La semplice frase “la maggioranza approva” non è sufficiente per controllare il risultato della votazione.

Il quorum non è l’unico requisito

Anche una deliberazione approvata con la maggioranza corretta può presentare altri problemi. Prima dell’assemblea, tutti gli aventi diritto devono essere regolarmente convocati e devono conoscere con sufficiente precisione gli argomenti sui quali saranno chiamati a decidere.

L’avviso deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della prima convocazione, con una delle modalità previste dalla legge, e deve indicare il luogo, l’ora e l’ordine del giorno.

Una deliberazione può quindi essere contestata non soltanto per il mancato raggiungimento dei quorum, ma anche per irregolarità nella convocazione, nella votazione, nell’ordine del giorno o nella verbalizzazione.

In caso di dubbi, il primo passo è chiedere all’amministratore il verbale completo e verificare separatamente il numero dei favorevoli e i millesimi da essi rappresentati.