Cari condomini, la ripartizione delle spese è uno degli argomenti che più spesso genera interrogativi e, talvolta, contenziosi all’interno di un condominio. Tra queste, quelle relative alla pulizia e all’illuminazione delle scale e dell’androne rivestono un ruolo di primo piano. In qualità di esperto avvocato e amministratore di condominio, desidero fare chiarezza su questi aspetti fondamentali, basandomi sulla normativa italiana vigente.

Le Basi Normative: Il Codice Civile

Il punto di partenza per comprendere la corretta ripartizione delle spese condominiali è il nostro Codice Civile, in particolare gli articoli 1123 e 1124.

L’Art. 1123 c.c. stabilisce i principi generali per la ripartizione: le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (i cosiddetti millesimi). Tuttavia, il secondo comma introduce una deroga fondamentale: “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.”

L’Art. 1124 c.c., invece, è specificamente dedicato alle scale e agli ascensori, stabilendo che le spese relative alla loro manutenzione e ricostruzione sono ripartite per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari (millesimi) e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Le Spese di Pulizia delle Scale e dell’Androne

Per quanto riguarda la pulizia delle scale e dell’androne, la giurisprudenza prevalente e la dottrina tendono ad applicare il principio dell’Art. 1123, comma 2, c.c., ovvero la ripartizione “in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”.

• Androne: L’androne è considerato una parte comune strumentale all’accesso alle scale e agli ascensori. Le spese di pulizia dell’androne sono generalmente ripartite tra tutti i condomini che ne fanno uso, inclusi quelli con accesso diretto dalla strada ma che comunque transitano per l’androne per accedere alle cantine, ai box o ad altre parti comuni.
• Scale: Per le scale, il criterio dell’uso si traduce nel fatto che chi abita ai piani più alti ne fa un uso maggiore (passando per più rampe) rispetto a chi abita ai piani inferiori. Di conseguenza, le spese di pulizia delle scale dovrebbero essere ripartite tenendo conto dell’altezza del piano. Questo non significa necessariamente applicare la formula “metà per millesimi, metà per altezza” dell’Art. 1124, ma piuttosto adottare un criterio che ponderi l’uso effettivo. Spesso, per semplicità e prassi consolidata, si utilizza una tabella millesimale ad hoc per la pulizia delle scale che rifletta questa proporzionalità.

Casi particolari: Le unità immobiliari al piano terra che hanno un accesso completamente indipendente e non utilizzano in alcun modo le scale e l’androne per accedere alla propria proprietà o ad altre parti comuni (es. cantine, box) potrebbero essere esonerate dalle relative spese di pulizia. Tuttavia, ciò deve essere valutato attentamente in base alla conformazione dell’edificio e al regolamento condominiale.

Le Spese di Illuminazione delle Scale e dell’Androne

Per l’illuminazione delle scale e dell’androne, la giurisprudenza ha consolidato l’orientamento di applicare per analogia l’Art. 1124 c.c., relativo alle scale e agli ascensori. Questo significa che le spese per il consumo di energia elettrica necessaria ad illuminare queste parti comuni sono ripartite nel seguente modo:

• Metà (50%): in ragione del valore delle singole unità immobiliari (secondo i millesimi di proprietà).
• L’altra metà (50%): in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Questo criterio considera che chi abita ai piani più alti usufruisce maggiormente dell’illuminazione delle scale rispetto a chi abita ai piani inferiori.

Come si calcola la quota per altezza: Per la parte ripartita in base all’altezza, ogni condomino contribuisce in misura proporzionale al numero di piani che la sua unità immobiliare serve o attraversa per raggiungere l’androne. Ad esempio, un condomino al terzo piano contribuirà più di uno al primo piano.

Anche in questo caso, le unità immobiliari al piano terra che non utilizzano le scale (se hanno accesso indipendente e non fruiscono dell’androne per altri scopi comuni) potrebbero essere esonerate dalla quota ripartita per altezza, pur mantenendo l’obbligo di contribuire per la quota millesimale, qualora beneficino comunque dell’illuminazione dell’androne come parte comune.

Il Regolamento di Condominio: La Parola Chiave

È fondamentale sottolineare che i criteri di ripartizione sopra descritti valgono in assenza di diverse disposizioni. Un Regolamento di Condominio contrattuale (quello accettato da tutti i condomini al momento dell’acquisto delle unità immobiliari) può legittimamente derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese. In tal caso, sarà il regolamento a prevalere.

Anche un Regolamento di Condominio assembleare (approvato a maggioranza qualificata) può introdurre modifiche, sebbene con maggiori limiti e purché non alteri i diritti individuali dei condomini. È sempre consigliabile verificare attentamente quanto stabilito nel proprio regolamento.

Un Approccio Equilibrato per la Serenità Condominiale

La corretta applicazione di questi principi è essenziale per garantire equità e trasparenza nella gestione condominiale e per prevenire inutili frizioni tra i condomini. In caso di dubbi o per la formulazione di tabelle millesimali specifiche, è sempre consigliabile rivolgersi all’amministratore di condominio, che saprà interpretare al meglio la normativa e le specifiche esigenze del vostro stabile.

Ricordate: una gestione chiara e conforme alla legge è la base per un condominio sereno e ben amministrato.