Prima di addentrarci nelle differenze, ricordiamo che il Regolamento di Condominio è un documento indispensabile per la gestione e l’organizzazione della vita comune. L’articolo 1138 del Codice Civile stabilisce che, se il numero dei condomini è superiore a dieci, è obbligatorio formare un regolamento che contenga le norme sull’uso delle cose comuni, sulla ripartizione delle spese, sulla tutela del decoro dell’edificio e sull’amministrazione.

Il Regolamento Assembleare

Il Regolamento Assembleare è quello approvato dall’assemblea dei condomini. La sua approvazione richiede una maggioranza qualificata: la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi del valore dell’edificio (ai sensi dell’art. 1136, comma 2, c.c.).

Caratteristiche principali:

Non può in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, come risultano dagli atti di acquisto e non può derogare alle norme imperative del Codice Civile. L’ultimo comma dell’articolo 1138 c.c. elenca specificamente gli articoli non derogabili, tra cui, ad esempio, quelli relativi alle parti comuni (art. 1118 c.c.), alle innovazioni (art. 1120 c.c.) e alle attribuzioni dell’assemblea e dell’amministratore.

Può essere modificato o integrato con la stessa maggioranza qualificata richiesta per la sua approvazione (maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi).

Il Regolamento Contrattuale

Il Regolamento Contrattuale generalmente, viene predisposto dal costruttore originario dell’edificio e allegato o richiamato in tutti gli atti di acquisto delle singole unità immobiliari, venendo così accettato da tutti i primi acquirenti. In alternativa, può essere adottato successivamente con l’unanimità di tutti i condomini (1000 millesimi).

Caratteristiche principali:

A differenza del regolamento assembleare, quello contrattuale può contenere clausole che:

• • Limitano i diritti di proprietà esclusiva dei singoli condomini (ad esempio, divieto di destinare gli appartamenti a determinate attività commerciali o professionali, divieto di stendere panni sui balconi, servitù reciproche).
  • Derogano alle norme del Codice Civile in materia di ripartizione delle spese o uso delle parti comuni, anche a quelle non imperative (purché non siano lesive di diritti fondamentali).
  • Per essere pienamente opponibile anche ai successivi acquirenti (che non hanno partecipato alla sua formazione), le clausole che incidono sui diritti di proprietà individuale devono essere state trascritte nei registri immobiliari, oppure espressamente richiamate negli atti di acquisto.
  • Le clausole di natura contrattuale (quelle che limitano i diritti di proprietà o derogano al Codice Civile) possono essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i condomini (1000/1000). Anche le clausole che, se inserite in un regolamento assembleare, sarebbero modificabili a maggioranza, se inserite in un regolamento di natura contrattuale mantengono la loro forza e richiedono l’unanimità per la modifica.
  • Le norme che non sono di tipo “contrattuale” possono essere modificate con la sola maggioranza dei 500 millesimi.

Il regolamento giudiziale

Verrà trattato in un futuro articolo, ma sostanzialmente si tratta di un regolamento creato da un tecnico su mandato di un giudice a seguito di una procedura in tribunale.