Il riscaldamento centralizzato è senza dubbio uno dei servizi più importanti e, allo stesso tempo, fonte di frequenti dubbi e discussioni all’interno di ogni condominio. La corretta ripartizione delle relative spese non è solo una questione di equità, ma anche un pilastro fondamentale per la gestione armoniosa e trasparente della vostra proprietà.

Il quadro mormativo

Il punto di partenza per ogni ripartizione spese condominiali è l’articolo 1123 del Codice Civile. Questo principio generale stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Per il riscaldamento centralizzato, tuttavia, la normativa si è evoluta in modo significativo, introducendo criteri più specifici e orientati al consumo effettivo. L’obiettivo è duplice: promuovere l’efficienza energetica e garantire una maggiore equità tra i condomini.

L’evoluzione della ripartizione: quota fissa, contabilizzazione del calore

Fino a qualche anno fa, la ripartizione delle spese di riscaldamento avveniva spesso esclusivamente sulla base dei millesimi di proprietà o dei millesimi di riscaldamento, un criterio che non teneva conto dei consumi individuali. Questo sistema penalizzava chi utilizzava meno il riscaldamento e non incentivava il risparmio energetico.

L’introduzione del Decreto Legislativo 102/2014, e le successive modifiche introdotte dal D.Lgs. 73/2020, ha rivoluzionato questo approccio, rendendo obbligatoria l’installazione di sistemi di contabilizzazione del calore (contacalorie o ripartitori individuali per ogni termosifone) e termoregolazione individuale. Il fulcro di questa innovazione è l’obbligo di ripartire le spese di riscaldamento secondo la norma UNI 10200.

Come funziona la ripartizione con la norma UNI 10200

La norma tecnica UNI 10200 è il riferimento imprescindibile per la ripartizione delle spese di riscaldamento e acqua calda sanitaria prodotta in modo centralizzato. Essa prevede una suddivisione delle spese in due quote principali:

1. Quota volontaria (o variabile): Questa quota copre i costi relativi al consumo effettivo di energia termica registrato dai singoli contatori o ripartitori installati sulle unità immobiliari. Rappresenta la parte prevalente della spesa totale, generalmente compresa tra il 50% e il 70% del costo complessivo dell’energia termica. L’obiettivo è incentivare i condomini a gestire in modo responsabile il proprio consumo.

2. Quota involontaria (o fissa): Questa quota copre i costi non direttamente correlati al consumo volontario, ma derivanti dalle dispersioni di calore della rete di distribuzione (tubazioni) e da altri costi fissi di gestione dell’impianto (ad esempio, manutenzione della caldaia, consumi elettrici della centrale termica, lettura dei contatori). Questa parte della spesa è solitamente ripartita in base ai millesimi di riscaldamento, ai millesimi di proprietà o ad altri criteri tecnici stabiliti dalla perizia energetica asseverata, e varia tra il 30% e il 50% del costo totale.

È importante sottolineare che la norma UNI 10200 richiede la redazione di una relazione tecnica asseverata da parte di un tecnico abilitato, che definisce i criteri specifici di ripartizione per ogni singolo condominio, calcolando con precisione le quote volontarie e involontarie in base alle caratteristiche strutturali dell’edificio e dell’impianto.

Obblighi e deroghe

L’installazione dei sistemi di contabilizzazione e termoregolazione è obbligatoria per tutti i condomini dotati di riscaldamento centralizzato. Le scadenze sono state più volte prorogate, ma l’obbligo è ora pienamente in vigore.

Esistono tuttavia delle deroghe, che sono molto rare e subordinate a precise condizioni: l’installazione non è obbligatoria solo qualora sia tecnicamente impossibile o non conveniente in termini di costi-benefici. Tale non convenienza deve essere dimostrata da una relazione tecnica giustificativa redatta da un professionista qualificato, che attesti l’impossibilità tecnica o il fatto che l’investimento non si ripagherebbe entro 10 anni (condizione di non convenienza economica).

In assenza di tale relazione, o in caso di mancata installazione, sono previste sanzioni amministrative per il condominio.

Il ruolo dell’assemblea e dell’amministratore

L’Assemblea di Condominio ha il compito di deliberare sull’installazione dei sistemi di contabilizzazione e sui criteri di ripartizione, nel rispetto della UNI 10200 e della normativa vigente. Sebbene l’assemblea possa adottare criteri di ripartizione diversi da quelli della UNI 10200 con l’unanimità di tutti i condomini, tale scelta non esonera dal rispetto degli obblighi di legge in materia di termoregolazione e contabilizzazione. Inoltre, la giurisprudenza è sempre più orientata a considerare l’applicazione della UNI 10200 come un obbligo cogente, al quale non è possibile derogare senza valide e motivate ragioni tecniche.

L’Amministratore di Condominio, dal canto suo, ha il dovere di assicurare il rispetto della normativa, vigilare sull’installazione dei dispositivi, incaricare i professionisti per la redazione della perizia tecnica e predisporre il piano di riparto delle spese in conformità a quanto stabilito dalla legge e dalla UNI 10200.