Può capitare che una delibera non sia conforme alla legge o al regolamento, o che sia stata assunta con vizi procedurali. In questi casi, la legge offre uno strumento di tutela: l’impugnazione. È cruciale agire tempestivamente, poiché il tempo a disposizione è limitato e preciso.

I 30 giorni

L’articolo 1137 del Codice Civile stabilisce un termine ben preciso per l’impugnazione delle delibere condominiali annullabili: 30 giorni. Per i condomini dissenzienti o astenuti, che erano presenti all’assemblea, il termine decorre dalla data della delibera stessa.

Per i condomini assenti all’assemblea, il termine decorre dalla data di ricezione del verbale della stessa. È fondamentale, quindi, che l’amministratore provveda alla tempestiva comunicazione del verbale a tutti i condomini.

Non rispettare questa scadenza significa che la delibera, pur viziata, diventerà inattaccabile e pienamente efficace, con tutte le conseguenze del caso per il condominio e i singoli proprietari.

Chi può impugnare

La legittimazione all’impugnazione spetta esclusivamente ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti rispetto alla votazione della delibera in questione. Un condomino che ha votato a favore non può successivamente impugnare la stessa delibera.

Le delibere condominiali possono essere viziate in due modi principali, con conseguenze diverse:

1. Delibere annullabili: sono le delibere affette da vizi meno gravi e per le quali opera il termine perentorio dei 30 giorni. Rientrano in questa categoria quelle prese in violazione di legge o del regolamento di condominio (ad esempio, mancato rispetto dei quorum deliberativi, irregolarità nella convocazione dell’assemblea, delibere che eccedono le attribuzioni dell’assemblea) o che ledono i diritti di un singolo condomino o di un gruppo di condomini, senza però intaccare i diritti individuali sulla proprietà esclusiva.

2. Delibere nulle: rappresentano i casi più gravi di vizio e sono considerate “tamquam non esset” (come se non fossero mai esistite). La loro nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e in qualsiasi momento, senza limiti di tempo. Sono nulle, ad esempio, le delibere che mancano degli elementi essenziali (es. assenza di delibera, oggetto impossibile o illecito), quelle il cui oggetto esula dalle attribuzioni assembleari (es. decisione sulla proprietà esclusiva di un condomino), che modificano i criteri legali o convenzionali di ripartizione delle spese in assenza del consenso unanime, o che ledono i diritti individuali dei condomini sulle loro proprietà esclusive.

Riconoscere la differenza è fondamentale, poiché solo per le delibere annullabili vige la perentorietà del termine dei 30 giorni.

L’Impugnazione: dalla mediazione al giudice

Prima di poter ricorrere all’autorità giudiziaria, la legge italiana (D.Lgs. 28/2010) impone di tentare la via della mediazione obbligatoria. Questo significa che il condomino che intende impugnare una delibera annullabile dovrà presentare un’istanza di mediazione presso un organismo accreditato.

L’avvio della procedura di mediazione entro i 30 giorni ha l’effetto di sospendere il termine di decadenza per la successiva azione giudiziaria. Se la mediazione non produce un accordo o non viene avviata nei tempi previsti, si potrà procedere con l’azione legale davanti al Giudice di Pace o al Tribunale competente (a seconda del valore della controversia).

È vivamente consigliabile affidarsi a un professionista legale per gestire questa fase, data la complessità della materia e la delicatezza dei termini.